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《濟南市物業管理辦法》政策問答

2015-11-04

《濟南市物業管理辦法》政策問答

1、制定《濟南市物業管理辦法》的目的是什么?

答:根據《濟南市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第一條規定,為規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,促進和諧社區建設,特制訂《辦法》。

2、什么是物業?

答:根據《辦法》第二條規定,《辦法》所稱物業,是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。

3、什么是物業管理?

答:根據《辦法》第二條規定,《辦法》所稱物業管理,是指房地產開發企業依法選聘物業服務企業或者業主依法通過自治管理選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對物業進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內環境衛生及相關秩序的活動。

4、物業管理活動中,政府各職能部門的職責范圍是什么?

答:根據《辦法》第五條、第六條、第七條、第六十二條的規定,其中:

縣(市)、區人民政府(含濟南高新區管委會)應當建立完善物業管理工作的監督管理體制和矛盾糾紛調處機制,負責建立物業管理聯席會議制度,研究、部署、推進物業管理各項工作,解決本轄區內物業管理重大矛盾糾紛;

市住房保障和房產管理局負責全市物業管理活動的監督管理,各縣(市)、區(含濟南高新區)住房保障和房產管理部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理;

城鄉建設、城管執法、公安、市政公用、質監、經濟和信息化、物價等部門依據各自職責,做好與物業管理有關的監督管理工作;

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,組織召開物業管理項目聯席會議,調解處理物業管理活動中的糾紛;

社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作,指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。

5、房地產開發企業應當什么時間,通過何種方式確定開發項目的前期物業企業?

答:根據《辦法》第八條規定,新建物業在銷售前,房地產開發企業應當依法選聘具有相應資質的前期物業服務企業。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的,可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

6、房地產開發企業與物業服務企業簽訂物業服務合同有何要求,到哪里備案?

答:根據《辦法》第九條規定,房地產開發企業應當與選聘的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同,制定臨時管理規約,并將前期物業服務合同、臨時管理規約等資料報市、縣(市)住房保障管理部門備案。房地產開發企業應當使用市住房保障管理部門制定的前期物業管理合同和臨時管理規約示范文本。

7、購房人如何提前知曉所購房屋的物業管理情況?

答:根據《辦法》第十條規定,房地產開發企業在銷售物業時,應當將前期物業服務合同作為商品房銷售合同約定的內容,同時應當將臨時管理規約向買受人明示,由買受人予以書面承諾。因此,購房人在購買房屋時可以通過購房合同知曉所購房屋前期物業服務有關事項及項目臨時管理規約的具體規定。

8、物業交付使用前,房地產開發企業應當向物業服務企業移交哪些資料?

答:根據《辦法》第十二條規定,物業交付使用前,房地產開發企業應當向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)其他應當移交的資料。

9、物業服務用房屬誰所有?

答:根據《辦法》第十三條規定,物業服務用房由房地產開發企業無償提供,屬全體業主共有,用于物業管理活動,不得擅自改變用途。

10、物業服務用房的配置標準是什么?

答:根據《辦法》第十三條規定,物業服務用房的配置標準:

(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;

(二)應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑,其建筑面積不低于二十平方米。

11、房屋在保修期內出現質量問題,應該由誰負責維修?

答:根據《辦法》第十五條規定,物業在保修期之內出現質量缺陷,由房地產開發企業負責保修。

12、物業管理區域的劃分原則是什么?

答:根據《辦法》第十六條規定,物業管理區域的劃分,應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上房地產開發企業開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域;配套設施設備能夠獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域;住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

13、物業管理項目內可以成立多個業主大會嗎?

答:根據《辦法》第十六條規定,一個房地產開發項目應首先進行物業管理區域劃分,確定物業管理區域的四至范圍、建筑及其配套,一個物業管理區域內只能由全體業主組成一個業主大會。

14、符合什么條件可以籌備召開首次業主大會?

答:根據《辦法》第十七條規定,符合下列條件之一的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組建業主大會籌備組:

  (一)業主入住面積比例達到百分之五十以上的;

  (二)業主入住戶數比例達到百分之五十以上的;

  (三)自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

15、業主大會籌備組如何組建?

答:根據《辦法》第十七條規定,業主大會籌備組由業主代表和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會工作人員組成,房地產開發企業可以派員參加。籌備組中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業主代表由業主自發推薦或者由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織推薦產生。

    16、業主大會籌備組的主要職責是什么?

答:根據《辦法》第十八條規定,業主大會籌備組履行下列職責:

  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

  (二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

  (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件和選舉辦法;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

17、籌備組成立后召開首次業主大會的時限?首次業主大會的主要議題是什么?

答:根據《辦法》第十九條規定,籌備組應當自組成之日起六十日內,組織召開首次業主大會;首次業主大會的議題主要有:表決通過業主大會議事規則、管理規約,選舉產生首屆業主委員會。

18、業主大會召開的條件是什么?

答:根據《辦法》第二十條規定,業主大會可以由業主委員會按照議事規則定期召開,也可以經20%以上的業主提議召開業主大會臨時會議;業主大會應當由過半數的業主參加。

19、業主大會的職責有哪些?

答:根據《辦法》第二十一條規定,業主大會依法履行下列職責:

  (一)制定、修改業主大會議事規則及管理規約;

  (二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

  (三)聽取業主委員會工作報告,改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

  (四)選聘、解聘物業服務企業;

  (五)籌集和使用物業專項維修資金;

  (六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (七)決定物業管理區域內的其他事項。

20、業主大會的表決形式有哪些?

答:根據《辦法》第二十一條規定,業主大會的表決形式有:(一)會議表決;(二)書面征求意見表決;(三)通過市住房保障管理部門設立的電子投票系統進行表決。

21、業主委員會人員組成的要求有哪些?

答:根據《辦法》第二十二條規定,業主委員會由三人以上單數組成。業主委員會每屆任期不超過五年,委員可以連選連任。

22、業主委員會選舉產生后如何進行備案?

答:根據《辦法》第二十四條規定,業主委員會應當在首次會議后,持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府簽署的意見書及下列資料向縣(市)、區住房保障管理部門備案:

(一)業主大會會議決議;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會委員基本情況和聯系方式;

(五)籌備組關于召開首屆業主大會和選舉業主委員會的情況。

備案內容發生變更的,應當自變更之日起三十日內將變更內容書面告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和縣(市)、區住房保障管理部門。

23、業主委員會的職責有哪些?

答:根據《辦法》第二十五條規定,業主委員會應當履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)組織召開業主大會;

(三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)組織并監督管理規約的實施;

(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集、續籌和使用,組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收;

(七)按照業主大會決議,監督管理本物業管理區域內的公共收益;

(八)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(九)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(十)業主大會賦予的其他職責。

24、業主委員會委員有哪些情形的,可以終止其委員資格?

答:根據《辦法》第二十七條規定,業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定是否終止其委員資格:

(一)拒不履行委員職責的;

(二)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的;

(三)搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;

(四)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

25、業主委員會任期屆滿換屆選舉有哪些具體要求?

答:根據《辦法》第二十八條規定,業主委員會任期屆滿九十日前,應當組織召開業主大會進行業主委員會換屆改選。業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的,或者業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導組織換屆改選。

26、未能選舉產生業主委員會的,小區內的重大事項如何處理?

答:根據《辦法》第二十九條規定,業主大會未能選舉產生業主委員會的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織召開業主大會表決重大事項。

27、物業服務從業人員有何專業要求?

答:根據《辦法》第三十條規定,從事物業管理的專業人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書;從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格;物業服務企業自行招用保安員的,應當依法向公安機關辦理備案手續。

28、物業服務的主要內容有哪些?

答:物業服務內容主要包括下列事項:

(一)管理和維護物業共用部位及共用設施設備;

(二)養護公共區域綠化;

(三)維護公共區域環境衛生;

(四)維護公共區域的秩序,協助管理物業管理區域安全防范等事項;

(五)對物業使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告;

(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

(七)保管物業檔案和物業服務檔案;

(八)其他約定的物業服務事項。

29、物業服務合同應包括哪些內容?

答:根據《辦法》第三十二條規定,物業服務合同應對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

30、物業服務企業如何辦理合同備案手續?

答:根據《辦法》第三十四條規定,物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內,到物業所在地縣(市)、區住房保障管理部門辦理物業服務合同備案手續。

31、住宅小區內業主的水、電、暖、氣等費用該如何收取?

答:根據《辦法》第三十八條規定,住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用,相關專業經營單位不得強制物業服務企業代其收取業主應當繳納的費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向業主提供服務。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

32、物業服務合同到期了,如何選聘物業服務企業?

答:根據《辦法》第三十九條規定,物業服務合同期限屆滿前,業主委員會應當組織召開業主大會,作出續聘或者另聘物業服務企業的決定并依據合同約定期限書面通知物業服務企業;合同未約定通知期限的,應當提前六十日通知。

33、物業服務合同到期了,業主大會沒有作出續聘原物業或者另聘新物業決定的,原合同能夠繼續執行嗎?

答:根據《辦法》第三十九條規定,物業服務合同期限屆滿后,業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定,物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續;任何一方提出終止的,應當提前六十日通知對方。

34、物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業需要與業主委員會辦理哪些交接手續?

答:根據《辦法》第四十一條規定,合同解除或者終止后,物業服務企業應當與業主委員會辦理退出手續,并履行下列交接義務:

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

(二)移交物業服務用房;

(三)結算預收、代收的有關費用;

(四)法律、法規規定的其他事項。

35、業主在房屋裝飾裝修工程開工前,應當辦理哪些手續?

答:根據《辦法》第四十五條規定,業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前,應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協定。

36、業主未按照(臨時)管理規約的約定與物業服務企業簽訂房屋裝飾裝修協議的,物業服務企業可以制止其裝修行為嗎?

答:根據《辦法》第四十五條規定,業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協定的,物業服務企業有權限制其施工人員進入物業管理區域。同時,物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主、物業使用人應當給予配合。

37、房屋保修期滿后,其維修、更新的責任如何界定?

答:根據《辦法》第四十六、第四十七條規定,物業保修期滿后,業主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業主負責,所需費用由業主承擔;物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新,由業主共同承擔;物業共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的,責任人應當及時修復,并對造成的損失承擔賠償責任。

38、小區內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及管線應當由誰負責維修、更新?

答:根據《辦法》第四十九條規定,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位,對物業管理區域內專業經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。

39、物業專項維修資金的用途是什么?

答:根據《辦法》第五十條規定,物業專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

40業主應當在什么時間交存物業專項維修資金?

答:根據《辦法》第五十一條規定,住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主應當在辦理房屋入住手續前,應將首期物業專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶,尚未交存物業專項維修資金的房屋,房地產開發企業應當在辦理房屋產權初始登記時一次性交存。

41、什么情形下,可以按照應急維修程序支取維修資金?

答:根據《辦法》第五十二條規定,有下列情形之一,可能危及業主生命和財產安全的,可以按應急維修程序支取使用維修資金:

(一)屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經業主委員會或者社區居民委員會核實的;

(二)電梯運行存在安全隱患的;

(三)消防設施出現故障,公安機關消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

42、物業專項維修資金經過反復使用導致余額不足的,業主還應繼續交存嗎?業主未交存維修資金就不承擔維修責任了嗎?

答:根據《辦法》第五十三條規定,物業專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立物業專項維修資金的,相關業主應當續交或者補交。業主未續交、補交物業專項維修資金,發生共用部位、共用設施設備維修時,相關業主同樣需要承擔維修費用,共同承擔維修責任。

43、房地產開發企業可以將物業管理區域內的車庫對外出租嗎?有什么具體要求?

答:根據《辦法》第五十四條規定,物業管理區域內的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應當通過出售或者租賃形式,優先滿足業主的停車需要,在滿足業主需要的前提下,房地產開發企業可以將車庫對外出租,但租賃期限最長不得超過六個月。

44、規劃建設車庫不足,可以占用物業管區域內的公共場地設置停車位嗎?

答:根據《辦法》第五十五條規定,因規劃建設車庫不足,業主大會可以決定占用物管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位,但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。這里有兩個前提條件:第一是要由業主大會決定,也就是全體業主共同決策;第二是規劃的車位不得占用消防通道、妨礙道路通行。

45、業主可以隨意在物業管理區域內停放車輛嗎?

答:不可以。根據《辦法》第五十六條、五十七條規定,業主不得擅自占用物業管理區域內的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛;未確定停車位的車輛,物業服務企業可限制其進入物業管理區域。

46、物業管理區域內的公共收益屬誰所有?

答:根據《辦法》第五十八條規定,物業管理區域內利用業主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬于全體業主共有,其使用、分配、管理由業主大會決定。

47、《辦法》要求各職能部門應當建立投訴、舉報受理制度,及時查處物業管理區域內的違法行為,各職能部門的職責權限是什么?業主發現了違法違規行為該如何投訴?

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